Regardez à l’intérieur des condos de luxe de Los Angeles à la recherche de prix records

Deux promoteurs en Californie cherchent à attirer un acheteur prêt à faire quelque chose qu’aucun autre acheteur n’a jamais fait auparavant dans l’histoire de Los Angeles – payer entre 50 et 100 millions de dollars pour un condo.

Un accord n’importe où près de ces prix demandés briserait un record dans la Cité des Anges, où aucune unité de condo ne s’est jamais vendue pour plus de 22,5 millions de dollars, selon les archives publiques.

Un appartement en duplex géant situé au 9000 West 3rd Street à Beverly Hills coûte 75 millions de dollars.

One LA, comme on appelle le penthouse, est arrivé sur le marché en juillet. Il s’étend sur les deux derniers étages du Four Seasons Private Residences Los Angeles, qui fait partie d’un projet de condo ultra-luxe de la Genton Development Company qui comprend 59 unités sur 12 étages.

C’est la première résidence Four Seasons autonome en Amérique du Nord et elle se trouve en face de son hôtel éponyme. Selon le site Web du bâtiment, la résidence joyau de la couronne offre près de 13 000 pieds carrés d’espace de vie intérieur et près de 6 000 pieds carrés d’espace extérieur.

Le penthouse, qui semble entièrement meublé dans les rendus utilisés pour commercialiser l’unité, est en fait vendu « boîte blanche », ce qui signifie qu’un acheteur prendrait possession de l’unité en tant que coque inachevée. Cela signifie pas de cuisine, pas de salle de bain, pas de menuiserie, pas d’accessoires. C’est tellement vide que Billy Rose, co-fondateur de The Agency RE et agent co-listing sur l’accord, peut être vu avec son équipe dans une vidéo marketing faisant du vélo à travers le vaste espace brut.

Au prix demandé actuel, l’unité inachevée coûte plus de 5 700 $ le pied carré. Rose a déclaré à CNBC que les coûts de finition varient considérablement selon les goûts de l’acheteur, mais 8 millions de dollars est une estimation approximative. Certains acheteurs, a-t-il dit, préfèrent en fait la livraison de toile vierge afin de pouvoir personnaliser la résidence à leur goût personnel.

Les équipements du bâtiment comprennent des repas et un entretien ménager en résidence, un cinéma IMAX privé de 19 places avec accès à des films en première diffusion et à des projections privées, un centre de remise en forme conçu par le nutritionniste et entraîneur de célébrités Harley Pasternak, une piscine avec cabines privées et Four Seasons personnel à votre entière disposition, selon le site Web.

L’autre penthouse à prix ultra élevé qui atteint l’air le plus raréfié de Los Angeles est situé au 8899 Beverly Blvd à West Hollywood. Il a un prix demandé de 50 millions de dollars qui peut être surdimensionné à 100 millions de dollars.

Le bâtiment de 10 étages et 40 unités, conçu par le cabinet d’architecture Olson Kundig, a été développé par Townscape Partners. Le dernier étage est divisé en deux penthouses de taille similaire, l’un à l’est et l’autre à l’ouest.

Selon le courtier Fredrik Eklund de Douglas Elliman, qui représente le développement et a récemment emmené CNBC visiter le penthouse est, la résidence de quatre chambres et cinq salles de bain s’étend sur environ 6 450 pieds carrés, avec des plafonds de 14 pieds. Il a des murs de panneaux de verre motorisés qui glissent pour accéder à un autre espace extérieur de près de 1 500 pieds carrés sur le balcon enveloppant.

Contrairement à One LA, l’unité PHE est livrée finie. il est actuellement mis en scène avec des meubles par ASH Staging. Ils ne sont pas inclus dans le prix demandé de 50 millions de dollars, qui s’élève à plus de 7 700 $ le pied carré.

Le promoteur n’a pas encore répertorié officiellement l’un ou l’autre des deux penthouses du dernier étage, mais teste l’appétit du marché pour PHE depuis au moins avril. C’est alors que le promoteur a commencé à commercialiser l’unité avec un prix de 50 millions de dollars dans une campagne dite de chuchotement – un terme qui décrit généralement le marketing de bouche à oreille utilisé pour magasiner dans une résidence hors marché.

Dans ce cas, Townscape Partners et Eklund chuchotent assez fort à propos de l’accord à la presse depuis des mois. L’équipe achète simultanément une offre hors marché encore plus chère qui associe les deux penthouses du dernier étage en combo avec une demande de 100 millions de dollars.

La résidence combinée positionnerait son propriétaire au point de vue le plus élevé de West Hollywood. Ensemble, les penthouses offrent huit chambres, 10 salles de bains et quatre cuisines – chacune comprend une cuisine principale et une cuisine adjacente pour le personnel.

Selon Eklund, le forfait porte le total des images intérieures à environ 13 000 pieds carrés avec 6 000 pieds carrés supplémentaires à l’extérieur. Les commodités du bâtiment comprennent un espace extérieur de plus de 12 000 pieds carrés avec piscine, cheminées et salle à manger. Il y a aussi un espace de remise en forme et un studio de yoga, et un restaurant gastronomique sera bientôt disponible.

Au niveau souterrain, il y a ce qu’on appelle des écuries de voitures, un terme qu’Eklund utilise pour décrire le garage de luxe du bâtiment. L’aire de stationnement comprend un éclairage tamisé, un sol en carreaux à chevrons et des places de stationnement cachées derrière des portes coulissantes en bois et en acier.

Le courtier a déclaré à CNBC qu’une paire de places de stationnement ici coûtait 750 000 $, mais dans le cadre des offres de penthouse, le promoteur offrirait quelques places gratuitement. Il comprendrait également un hall privé réservé aux penthouses au niveau du garage avec vue sur le garage, ainsi que des sièges et des ascenseurs pouvant emmener les clients du penthouse directement au dernier étage.

La question à 100 millions de dollars ici est la suivante : l’un ou l’autre de ces promoteurs trouvera-t-il un acheteur prêt à dépenser n’importe où près de ce genre de pâte pour un condo ?

Le prix le plus élevé jamais atteint pour une vente de condo unifamilial à Los Angeles était à The Century Condos à Century City, où un penthouse de 9 300 pieds carrés a été fermé pour 22,5 millions de dollars, soit un peu plus de 2 400 $ le pied carré, en 2015, selon les archives publiques analysées par Jonathan Miller, président de Miller Samuel Appraisers and Consultants.

Le Century, qui a été achevé en 2009, compte 42 étages avec 140 unités et a été conçu par Robert AM Stern Architects. Le développement détient également le record du condo le plus cher vendu l’année dernière lorsque l’acteur « Friends » Matthew Perry aurait vendu son condo de près de 9 300 pieds carrés pour 21,6 millions de dollars, soit un peu plus de 2 300 dollars le pied carré.

Croyez-le ou non, le même bâtiment a battu un autre record en 2010, lorsque la veuve du légendaire producteur de télévision Aaron Spelling, Candy Spelling, a dépensé un record de 34,8 millions de dollars pour deux unités contiguës, qu’elle a ensuite combinées. Son méga-accord s’étendait sur 15 500 pieds carrés à un prix au pied carré de près de 2 250 $.

Aux demandes actuelles, un acheteur potentiel de One LA ou des penthouses du 8899 Beverly Blvd devrait faire un bond gigantesque par rapport aux records établis au Century. Alors que Miller a déclaré à CNBC que les marchés immobiliers ne font généralement pas de tels mouvements drastiques, ce genre de chose s’est déjà produit à Los Angeles.

L’exemple qu’il cite est une partie de l’inventaire de logements unifamiliaux de la ville, connus sous le nom de manoirs ultra-luxueux. Au cours de la dernière décennie, ces maisons ont soudainement réalisé des ventes qui ont franchi la barre des 50 millions de dollars et l’ont maintenue. Aujourd’hui, le niveau de prix autrefois inimaginable est régulièrement dépassé sur le marché des spécifications haut de gamme.

« C’est un sous-ensemble du grand marché qui n’a pas de lien linéaire ou direct avec ce qui était le marché du luxe auparavant », a déclaré Miller.

Selon Miller, un pic soudain dans une sous-catégorie de logement comme les maisons spécifiques peut se produire lorsque les promoteurs convainquent les acheteurs qu’ils ont créé un nouveau produit immobilier qui est si différent de ce qui existait auparavant qu’il devrait exiger une prime significative.

« C’est le début d’un nouvel ensemble de données », a déclaré Miller.

Rose appelle le nouvel inventaire de condos super luxueux de Los Angeles « 2.0 », une vague d’appartements qu’il décrit comme plus modernes, luxueux et bien équipés que n’importe quel inventaire de condos qui l’a précédé. Il pense que ce sont quelques-unes des raisons pour lesquelles les unités devraient exiger des prix plus élevés par rapport à la vague précédente, ce qui, selon Rose, inclut les ventes record de The Century Condo.

Jusqu’à présent, la théorie 2.0 de Rose est soutenue par une vente récente aux Pendry Residences, un autre projet de condos de luxe à West Hollywood, où une unité de 2 700 pieds carrés s’est vendue 13 millions de dollars et a dépassé 4 800 $ le pied carré. C’est maintenant le prix le plus élevé par mètre carré. ft jamais atteint pour un condo à LA. Ce record représente plus du double du prix au pied carré atteint dans chacune de ces trois meilleures ventes chez The Century Condo.

Eklund pense que sa liste de chuchotement de 100 millions de dollars peut et va battre un record de prix à Los Angeles. Ce qui s’est déjà passé à New York aide. À Central Park, a-t-il dit, les condos trophées ont dépassé les 10 000 $ et même 12 000 $ le pied carré.

« Cela arrive souvent, alors Los Angeles est-elle toujours sous-évaluée? À long terme, peut-être », a déclaré Eklund.

Au cours de la dernière décennie, les données du service d’annonces multiples montrent que plus de 140 unités à New York se sont vendues pour 35 millions de dollars, contre zéro à ce niveau à Los Angeles. Mais Miller ajoute une mise en garde géante : les deux marchés de condos sont très différents. Bien qu’il ait déclaré que la vente de Pendry est clairement un signe, ce nouveau marché devrait générer beaucoup plus de transactions pour déterminer s’il est durable.

En d’autres termes : les développeurs de One LA et des penthouses trophées du 8899 Beverly sont en territoire inconnu.

« Il s’agit d’un nouveau segment de marché », a déclaré Miller. « Nous devrons donc voir comment les consommateurs réagissent. »